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          自如風波又起!有毒不只甲醛,更是自如的發展模式!

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          昨天,我在電梯碰到公司的同事,急急忙忙地說趕著去體檢,我就奇怪了,公司本來這個月底就安排了集體體檢,他干嘛要那么急著自己先去體檢呢?

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          他跟我說,他最近特倒霉,自如租房出的兩次事,他全沾上了。尤其看到阿里員工住自如租房,因為甲醛超標去世后,感到特別害怕。

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          因為他住的那間自如,上個月隔壁房間水管爆了,自如就在其他租客沒有搬離的情況下,直接安排裝修隊進場裝修,砸了地板,又漆了墻壁。他特別擔心里面的甲醛超標,所以急著先去體檢一下自己的白血球指標。

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          而上一次,在長租公寓爆雷的時候,他也查了一下自己的自如app,猛然發現他的租金是交給“中國對外經濟貿易信托有限公司”的貸款。但在當時簽約的時候,自如員工也并沒有告知過他,這都讓他覺得自如租房越來越不靠譜了。

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          一直以來,我對自如租房還是比較認可的,尤其是對自如的創始人左暉先生,覺得他獨辟蹊徑的眼光和逆勢而上的勇氣,是很多企業家的榜樣。但是今天自如的過失發生在我的同事身上,這就讓我不得不重新審視自如了。

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          今天,我想帶大家從一個企業發展的宏觀,中觀和微觀三個角度來分析一下,自如如果有過失,究竟在哪里?

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          我們首先說微觀,微觀指的是一個企業的產品和服務層面。

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          在一點上還是要肯定自如的,他們的租房在服務品質還是不錯的,像是時尚簡約的裝修風格,一個月兩次的上門衛生服務,響應迅速的維修,這些服務細節做得都很好,在租客間也形成了良好的口碑。

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          第二點,宏觀層面。一個企業所處的經濟環境下,行業的發展趨勢。

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          現在國內的租房市場是一個高速增長的增量市場。

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          一方面,房子越來越貴,不僅一線城市房價高漲,2016年以來,二三線市場也漲起來了。

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          另一方面,租房的人自然越來越多。2017年深圳新增常住人口達到了62萬,廣州新增了45萬,杭州新增28萬,這些新涌進來的大多都是年輕人,這都是租房的剛需族。

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          那么既然自如的微觀服務和宏觀環境都不錯,那么它的問題出在哪里呢?那就只能出在中觀層面了,也就是企業的發展模式和盈利模式。

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          一般長租公寓的盈利模式都是靠租金差價,他們先是把個人業主的房子承租下來,租期一般是三到五年,然后重新裝修,再分租給租客。

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          但是這種模式有個痛點,就是利潤并不高。打個比方,一間四房兩廳的房子承租下來,付房東租金5000塊,重新裝修成五房一廳轉租出去,頂多就6000多塊,還要承擔裝修費用,只要一間房間空置租不出去,這套房間就是虧本的。

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          從這個角度我們來估算一下,一個長租公寓如果空置率達到20%,運營商就要虧本的。而想要盈利,根據一些公寓公布的數據,出租率更是需要達到95%以上。

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          長租模式的第二個痛點,是資金回籠還是太慢了。

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          一般長租公寓會把房租提前預交給房東,但是他們租出去的時候,又是按月份從租房者的身上收回來的。

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          對于長租公寓來說,先引導租客以月供的形式交租,然后在很多租客不知情的情況下,簽了一份貸款協議,等于自己申請了一筆貸款,一次性把一年的租金付給了長租公寓,而租客原本每月的租金也就變成了給金融公司的還貸。

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          長租公寓通過金融公司一次性回籠了一年的房租,然后有條件去租更多的房子,做大規模。

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          最后的結局大家都清楚,過度擴張一旦不小心就會造成資金鏈斷裂,締造了這次長租公寓的雷潮。

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          各位,聽到這里大家是不是覺得太熟悉了?好像每個出事的企業,都在循序這樣的套路。?

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          先是產品利潤低,競爭加劇,然后就通過資本擴張規模,但是過度擴張的過程中,原本口碑不錯的產品和服務就跟不上發展的步伐,最后破產,被兼并,甚至背上了輿論的千夫所指。

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          曾經的三鹿奶粉、滴滴如此,今天的自如,在高速擴張后的弊端,也慢慢顯現出來。

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          但是各位,當我們指責一些企業為了賺錢而違背良心時,有沒有去深究一下背后的原因?

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          是他們創始人一開始就是只為斂財,無心奉獻的人嗎?我覺得不是,心術不正的企業是做不大,也做不出口碑的。

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          那又是什么迫使他們在道德和金錢之間,最后做出錯誤的選擇呢?我認為,這個原罪叫盲目擴張。

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          今年是我國改革開放的40周年,我們從一個落后的農業國家一舉躍升為制造業大國,靠的是什么?

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          是規模效應,人口多、產品多、價格低廉,這也是我們制造業的取勝之道。而這種粗放式的發展更是深深地印在了很多企業家的腦海里。

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          宏觀經濟好,靠擴張做大規模,宏觀經濟不好了,也靠擴張來降低成本,似乎什么行業和經濟形態下,做大規模就是企業唯一的出路。

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          但現在是互聯網的時代,這個時代最大的兩個特征:

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          一是差異化的需求變多了,你盲目擴張解決不了顧客的差異化需求。

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          二是傳播速度快,你的產品一出問題,第二天整個互聯網都知道。

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          恰恰這兩個特征都是針對粗放式擴張的死穴,留給這種模式的生產空間已經越來越少了。

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          那么如果我們不靠規模效應,有其他選擇嗎?我有三個發展思路跟大家分享一下。

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          第一、從產品服務向客戶的需求延伸。

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          這些日常消費都是每一位租客的剛需,不但利潤率更高,而且還覆蓋了衣、食、住、行、社交全方位的事情,這個發展空間可比只靠租房大多了,也會帶來其他盈利的可能。

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          第二、??向產業鏈的上下游去延伸。

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          這方面的代表企業就是小米模式了,小米以手機作為核心,向上游拓展研發了自己的松果芯片,向下游則延伸到整個智能家居領域。

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          當你在一條產業鏈占據的維度越寬,你對這個行業的把控能力就越強,議價能力,利潤空間都會比單維度的企業要強得多。

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          第三,就是技術創新。

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          這是老生常談了,當產品利潤低下、競爭激烈的時候,追求技術的創新永遠是永恒不變的發展道路。

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          好了,說完了企業的發展方向,我們回到企業發展的初心。

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          企業要賺錢,員工要吃飯,擴大規模沒錯,我也知道隨著競爭不斷加劇,利潤越來越薄,壓在每位企業家身上的重擔何止千斤呢??

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          但恰恰正是這個節點,才考驗你是一個企業家還是投機者。做企業,龍門要跨,狗洞要鉆,千金要賺,但是責任也要擔。千萬不能別讓盲目發展的決定,讓我們背上一個遺臭萬年的罪名!

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          轉自微信公眾號:單仁行(https://mp.weixin.qq.com/s/2PijoxMyQMCPotrauAa96A

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